Immobilien-Teilverkauf: Wie Sie heute Häuser-Anteile clever zu Geld machen – ohne auszuziehen

Sie besitzen ein Haus oder eine Eigentumswohnung, sind an das Zuhause emotional gebunden – aber Sie möchten oder müssen zusätzliche Liquidität schaffen?

Dann kann der Immobilien-Teilverkauf eine smarte Alternative sein. Viele Eigentümer stehen irgendwann vor der Frage: Verkaufen und ausziehen, oder „steinreich und bargeldknapp“ bleiben?

Die Lösung steckt im Teilverkaufsmodell. Was das genau ist, wie alles abläuft, worauf Sie achten sollten – und wer wirklich davon profitiert – lesen Sie in diesem umfassenden Ratgeber. Lassen Sie uns gemeinsam tief eintauchen in die Welt des Immobilien-Teilverkaufs!

Inhaltsverzeichnis

• Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
• Teilverkauf: Voraussetzungen im Überblick
• Für wen lohnt sich das Modell?
• 6 starke Vorteile eines Teilverkaufs
• Mögliche Nachteile & Risiken
• So funktioniert der Ablauf Schritt für Schritt
• Welche Kosten entstehen wirklich?
• Rechenbeispiel: Ihr Teilverkauf in Zahlen
• Rückkauf & Gesamtverkauf verständlich erklärt
• Entscheidungshilfe: Ist Teilverkauf Ihre Lösung?
• Weitere Guides: Steuern & Risiken

Was versteht man unter einem Immobilien-Teilverkauf?

Der Immobilien-Teilverkauf bietet Ihnen die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu fairen Marktpreisen zu verkaufen – an einen spezialisierten Anbieter.

Sie erhalten eine einmalige, hohe Auszahlung (mindestens 100.000 €), behalten aber weiterhin das Recht, in Ihrer Immobilie zu wohnen oder zu vermieten. Wer sich für den Teilverkauf entscheidet, bleibt im Alltag Eigentümer, allerdings nun in Partnerschaft mit einem Miteigentümer (dem Käufer).

Ihr Nießbrauchrecht wird insolvenzfest im Grundbuch eingetragen. Das gibt Ihnen lebenslange Planungssicherheit und schützt Ihr Bleiberecht.

Zusätzlich haben Sie echte Flexibilität: Sie profitieren weiter von Wertsteigerungen und können den verkauften Anteil sogar zurückkaufen – oder gemeinsam mit dem Teilkäufer später eine Gesamtveräußerung anstreben.

Voraussetzungen für den Teilverkauf: Diese Bedingungen müssen erfüllt sein

Nicht jede Immobilie und nicht jeder Eigentümer kommen für einen Teilverkauf in Frage.

• Ihr Haus oder Ihre Wohnung besitzt einen Mindest-Verkehrswert von 200.000 Euro.
• Die Immobilie ist überwiegend schuldenfrei (wenige Restschulden sind meist kein Problem).
• Sie können maximal 50 Prozent des Eigentumsanteils verkaufen.
• Die Mindestauszahlung beträgt in der Regel 100.000 Euro.

Tipp: Je niedriger der Beleihungswert, desto attraktiver gestalten sich die Konditionen.

Für wen ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Der Teilverkauf spricht gezielt Eigentümer an, die Flexibilität wünschen – und zwar in ganz verschiedenen Lebenslagen:

• Senioren und Rentner, die das gebundene Kapital ihrer Immobilie nutzen möchten – ohne umzuziehen.
• Erbengemeinschaften mit Liquiditätsbedarf, besonders wenn ein Erbe auszuzahlen ist.
• Menschen ohne Kreditoptionen, etwa wegen geringerer Bonität oder Altersgrenzen bei Banken.
• Paare nach Scheidung, die das Vermögen flexibel aufteilen wollen.
• Eigentümer, die größere Investitionen, Modernisierungen oder Wünsche finanzieren möchten.

Wichtig: Für kurzfristige Liquidität, ohne komplett auf Ihre Immobilie zu verzichten, ist ein Teilverkauf oft ideal.

Die 6 wichtigsten Vorteile eines Teilverkaufs

1. Schnelle Liquidität – hohe Auszahlung in kurzer Zeit

Sie erhalten meist eine hohe Einmalzahlung (Mindestbetrag: 100.000 €), ohne erst langwierig Kredite zu beantragen oder Ihr ganzes Haus anzutasten.

2. Wohnrecht und Flexibilität

Dank des grundbuchlich gesicherten Nießbrauchrechts bewohnen oder vermieten Sie Ihre Immobilie weiterhin wie gewohnt.

3. Keine Nebenkosten beim Verkauf

Die häufig hohen Kosten für Gutachten, Notar und Grundbucheintrag trägt in der Regel der Teilverkauf-Anbieter.

4. Von Wertsteigerung weiter profitieren

Steigt Ihr Haus im Wert, profitieren Sie mit dem verbliebenen Anteil weiterhin an jeder Wertsteigerung.

5. Kosten für Renovierungen werden (anteilig) übernommen

Teure, wertsteigernde Modernisierungen werden vom Teilverkauf-Anbieter anteilig übernommen – Sie müssen nicht alles allein finanzieren.

6. Option auf Rückkauf oder gemeinschaftlichen Gesamtverkauf

Sie oder Ihre Erben können den verkauften Anteil wieder zurückkaufen oder später alles gemeinsam verkaufen – große Flexibilität für jede Lebenssituation.

Gibt es auch Kritik? Die Schattenseiten des Teilverkaufs auf einen Blick

Trotz vieler Vorteile gilt es, die potenziellen Risiken realistisch einzuschätzen:

• Monatliche Nutzungsgebühr: Für den verkauften Anteil zahlen Sie jeden Monat ein Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete. Diese Gebühr kann mit den Jahren eine erhebliche Belastung werden.
• Mitspracherecht: Beim späteren Gesamtverkauf oder bei großen Modernisierungen ist die Abstimmung mit dem Teilkäufer Pflicht.
• Rückkauf nur zum Marktwert: Möchten Sie oder Ihre Erben den Anteil zurück, gilt immer der aktuelle Verkehrswert. Ist der Markt gestiegen, zahlen Sie deutlich mehr, als Sie einst bekommen haben.
• Laufende Nebenkosten: Kleinere Reparaturen, Steuern und Versicherungen bleiben Ihre Aufgabe – auch nach dem Teilverkauf.

Beachten Sie: Ein detaillierter Vertragscheck, unabhängige Beratung und realistische Planung sind ein Muss.

Der Ablauf im Überblick: So funktioniert Ihr Immobilien-Teilverkauf in der Praxis

1. Erstberatung: Sie fordern ein kostenfreies, unverbindliches Angebot an. Im Anschluss werden Ihre individuellen Wünsche und die Eckdaten besprochen.
2. Immobilienbewertung: Ein zertifizierter Gutachter bewertet Ihre Immobilie zum aktuellen Marktpreis – die Kosten meist inklusive!
3. Vertrag & Grundbuch: Der spätere Vertragsabschluss mit notarieller Beurkundung regelt alles rechtssicher. Gleichzeitig wird Ihr Nießbrauch im Grundbuch verankert.
4. Auszahlung: Sie erhalten die vereinbarte Einmalzahlung in voller Höhe.
5. Nutzungsgebühr: Für den verkauften Anteil leisten Sie eine monatliche Nutzungsgebühr, bleiben jedoch im Haus wohnen.

Wichtig: Lassen Sie sich von Anfang an unabhängig beraten und vergleichen Sie die Vertragsdetails verschiedener Anbieter gründlich!

Welche Kosten und Gebühren fallen beim Immobilien-Teilverkauf an?

Beim Teilverkauf sollten Sie folgende Kostenpunkte genau kennen:

• Monatliche Nutzungsgebühr:Diese Gebühr entspricht derzeit meist 4 bis 6 Prozent der Auszahlung pro Jahr. Beispiel: Bei 100.000 € Auszahlung und 5 % Gebühr sind das rund 417 € pro Monat.
• Gutachter- und Notarkosten:Häufig sind diese Kosten bereits im Angebot enthalten und werden vom Anbieter getragen.
• Laufende Nebenkosten:Steuern, Versicherungen und kleinere Reparaturen fallen weiterhin in Ihren Aufgabenbereich.
• Verkaufsprovision beim späteren Gesamtverkauf:Je nach Anbieterskosten zwischen 2 und 5 % des Verkaufspreises, eventuell auch eine Gewinnbeteiligung.
• Sonstige Vertragsgebühren:Je nach Anbieter können zusätzliche Service- oder Verwaltungsgebühren entstehen – wichtige Details stets im Vertragsangebot prüfen!

Denken Sie daran: Neben der Auszahlung ist die langfristige Kalkulation der Gebühren entscheidend.

Praxisbeispiel: Was bleibt Ihnen netto nach dem Teilverkauf?

Nehmen wir an, Ihr Haus ist heute 500.000 € wert. Sie verkaufen 40 % und erhalten sofort 200.000 €. Die monatliche Nutzungsgebühr beträgt 825 € (4,95 % p.a.).

Nach 10 Jahren beschließen Sie, das Haus komplett zu verkaufen. Neue Bewertung: 640.000 € (angenommene Wertsteigerung 2,5 % jährlich).

• Sie bleiben 60 % Eigentümer: Ihr Anteil am Verkaufserlös nach 10 Jahren wären 384.025 €.
• Abzüglich Verkaufsprovision und Makler (z. B. 5,5 %): 35.202 €.
• Ihre zweite Auszahlung: 348.823 €.
• Zuzüglich der Erstauszahlung von 200.000 €, abzüglich gezahlter Nutzungsgebühr (99.000 €).
• Gesamterlös für Sie: circa 449.823 €.

Dieses Beispiel zeigt: Ein Teilverkauf bietet sofortige Liquidität und Chancen auf spätere Gewinne, verlangt jedoch eine sorgfältige Kostenübersicht.

Rückkauf und Gesamtverkauf: Das sollten Sie wissen

Das Modell bleibt flexibel:

• Sie oder Ihre Erben können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen – zum jeweiligen Marktwert.
• Legen Sie schon im Vertrag fest, wer als Rückkaufsberechtigter auftreten kann (zum Beispiel Kinder oder Lebenspartner).
• Alternativ kann ein Gesamtverkauf mit dem Teilkäufer beschlossen werden, etwa bei Umzug, Krankheit oder wenn der Marktpreis attraktiv gestiegen ist.

Dabei werden sämtliche Erlöse nach den Anteilen aufgeteilt. Auch der Anbieter erhält bei Wertsteigerungen einen gerechten Anteil.

Entscheidungshilfe: Für wen ist der Teilverkauf wirklich ideal?

Um zu prüfen, ob der Immobilien-Teilverkauf zu Ihren Lebensplänen passt, helfen Ihnen diese Leitfragen:

• Benötigen Sie kurzfristig eine größere Geldsumme?
• Möchten Sie Ihr Haus nicht verlassen?
• Können Sie die monatliche Nutzungsgebühr und alle laufenden Kosten dauerhaft tragen?
• Ist es Ihnen wichtig, auch bei Wertsteigerungen weiterhin zu profitieren?
• Haben Sie keinen oder nur teuren Zugang zum klassischen Immobilienkredit?
• Sind Sie bereit, die Mitspracherechte des Teilkäufers zu akzeptieren?

Wenn Sie die meisten Fragen mit „Ja“ beantworten, ist der Immobilien-Teilverkauf für Sie wahrscheinlich ein ideales Instrument für moderne Liquiditätsplanung!

Noch mehr wissen? Diese Ratgeber sollten Sie jetzt lesen:

• Teilverkauf & Steuern: Was beim Finanzamt beachten?
• Risiken beim Immobilien-Teilverkauf: So schützen Sie sich!

Fazit: Der Teilverkauf bietet eine attraktive Mischung aus sofortiger Finanzkraft, Wohnsicherheit und langfristiger Chance auf Wertsteigerung. Prüfen Sie Angebote, holen Sie Rat ein – und sichern Sie sich eine entspannte Zukunft durch kluge Nutzung Ihrer eigenen Immobilie!