Immobilien-Teilverkauf & Steuern: Was Sie 2024/2025 wirklich wissen müssen

Der Immobilien-Teilverkauf ist eine moderne Möglichkeit, Ihr in Stein gebundenes Vermögen flexibel zu nutzen. Immer mehr Eigentümer möchten in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten oder zur Finanzierung neuer Wünsche einen Teil ihres Eigenheims oder ihrer Wohnung verkaufen. Doch wie sieht es steuerlich aus? Welche Steuern fallen beim Teilverkauf an, wann sind Sie steuerfrei – und was gehört in die Steuererklärung? Hier erfahren Sie alles, was Sie zu Steuern beim Teilverkauf wissen müssen – verständlich erklärt, mit klaren Beispielen und aktuellen Informationen für 2024 und 2025!

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie einen prozentualen Anteil an Ihrer Immobilie – meist zwischen 20% und 50% – an einen spezialisierten Anbieter oder eine Privatperson. Sie bleiben weiterhin (Mit-)Eigentümer und dürfen Ihr Haus oder Ihre Wohnung in der Regel wie gewohnt nutzen. Häufig zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr für den veräußerten Anteil. Der große Vorteil: Sie erhalten sofortige Liquidität, ohne Ihr Zuhause komplett verlassen zu müssen.

„Der Immobilien-Teilverkauf bietet finanzielle Flexibilität, ohne das vertraute Zuhause aufzugeben.“

Welche Steuern können beim Teilverkauf anfallen?

Viele Eigentümer befürchten hohe Steuerlasten beim Teilverkauf ihrer Immobilie. Doch die Realität ist oft entspannter – wenn Sie bestimmte Fristen und Regelungen beachten! Beim Immobilien-Teilverkauf kommen im Wesentlichen drei Steuerarten in Frage:

• Spekulationssteuer
• Grunderwerbsteuer
• Einkommensteuer (bzw. Gewerbesteuer in Sonderfällen)

Wann ist der Teilverkauf steuerfrei?

Sie können ganz legal Steuern beim Immobilien-Teilverkauf sparen, wenn einer der folgenden Fälle auf Sie zutrifft:

• Selbstnutzung: Sie haben das Haus oder die Wohnung in den letzten beiden Jahren und im Verkaufsjahr selbst bewohnt. Dann ist der Teilverkauf steuerfrei, auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
• 10-Jahres-Frist: Liegt der Kauf bzw. das eigene Erbe oder Schenkung der Immobilie mehr als 10 Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Erbschaft/Schenkung: Bei Erbschaft oder Schenkung zählt die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers. Liegt die Gesamtdauer über 10 Jahren, sind Sie steuerfrei.

Sonderfall Spekulationssteuer: Wann greifen die 10 Jahre?

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie einen Immobilienanteil mit Gewinn innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußern. Beispiel:

• Steuerfrei: Sie kaufen 2015 eine Wohnung und verkaufen 2025 einen Anteil – die 10-Jahres-Frist ist erfüllt, der Gewinn ist steuerfrei.
• Steuerpflichtig: Verkaufen Sie 2023, nach nur 8 Jahren, fällt Spekulationssteuer auf den anteiligen Gewinn an.

Die Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz und der Gewinnhöhe (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und absetzbarer Kosten). Ein Steuerberater kann genaue Beträge berechnen.

Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf – wer zahlt?

Beim Teilverkauf fällt Grunderwerbsteuer auf den verkauften Anteil an, deren Höhe zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises je nach Bundesland liegt. Üblicherweise übernimmt der Käufer (z. B. der Teilverkaufs-Anbieter) diese Kosten, aber prüfen Sie den Vertrag genau! Innerhalb der Familie (z. B. an Kinder oder Ehepartner) entfällt die Grunderwerbsteuer oft.

Einkommensteuer & Gewerbesteuer: Wann wird der Teilverkauf zum Problem?

Privatpersonen zahlen beim einmaligen Teilverkauf keine Einkommensteuer. Doch bei wiederholten Verkäufen oder kurzer Besitzdauer kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit annehmen, was Einkommensteuer oder Gewerbesteuer auslöst. Wurde die Immobilie vermietet, fließen diese Erträge in die Einkommensteuererklärung ein. Ein Steuerberater hilft, Risiken zu minimieren.

Steuern nach dem Teilverkauf: Nutzungsgebühr & Wertsteigerung

Die monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil ist privat nicht steuerlich absetzbar. Bei gewerblicher oder vermieteter Nutzung können anteilige Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Wertsteigerungen der Immobilie werden steuerlich erst bei einem späteren Gesamtverkauf relevant, unter Berücksichtigung der 10-Jahres-Frist oder Eigennutzung.

Muss der Teilverkauf in die Steuererklärung?

Ist der Teilverkauf steuerfrei (z. B. durch 10-Jahres-Frist oder Eigennutzung), muss er nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Bei Spekulationssteuerpflicht tragen Sie den Gewinn in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) ein.

Fazit: Teilverkauf und Steuern richtig planen

Der Immobilien-Teilverkauf ist eine attraktive Option, um Liquidität zu schaffen, ohne Ihr Zuhause aufzugeben. Steuerlich bleibt er oft unkompliziert, wenn Sie die 10-Jahres-Frist oder Eigennutzung beachten. Prüfen Sie Verträge genau, lassen Sie sich von Steuerberatern beraten und kalkulieren Sie Nutzungsgebühren realistisch. So nutzen Sie die Vorteile des Teilverkaufs optimal und vermeiden steuerliche Fallstricke. Erfahren Sie mehr über verwandte Themen in unserem Artikel zu Risiken des Immobilien-Teilverkaufs.